El condohotel, alternativa financiera a la crisis

Lo vengo rumiando desde que debatimos sobre la figura del condominio los hijos del empresario Antonio Catalán y yo mientras el telesilla de Baqueira nos subía una y otra vez a la cima del Mirador, este pasado invierno. Pese al vacío legal existente, el condominio hotelero se puede convertir en una opción rentable para muchos hoteles sobredimensionados en habitaciones durante estos años de crisis. Recordemos que sobran hoteles en España, y que al menos un 20% está condenado a la quiebra, que es como decir que sobran plazas hoteleras, camas, habitaciones o lo que se quiera, para entendernos.

¿Qué hacer con esas 30 habitaciones de tu hotel de 120 que no consigues rentabilizar estos días por la mala ocupación incluso en temporada alta? Venderlas, está claro. Ponerlas a la venta en un mercado inversor timorato, pero ávido de dividendos, aunque sea de un solo dígito (es que estábamos muy mal acostumbrados…). Y qué mejor inversión que una suite de hotel como sustitutivo del apartamento vacacional, gestionada por profesionales, mantenida dentro de un plan de conservación del alojamiento, comercializada por la propia estructura del hotel y puesta a disposición del inversor algunas semanas del año para su disfrute en vacaciones. Los expertos señalas que el 15% del mercado turístico estaría hoy interesado en una oferta así.

Desde el plano jurídico, un condohotel es básicamente un establecimiento hotelero cuyas unidades de alojamiento se venden a inversores después de hacer una división horizontal bajo un exclusivo uso turístico. No es, por tanto, un edificio residencial y, a diferencia de un hotel convencional, aquí la unidad de alojamiento pertenece al que la ocupa y no al que la gestiona. Sin embargo, existen diferentes opiniones sobre la regulación de los condohoteles, desde aquellas que proponen una leve modificación de la normativa autonómica a las que propugnan una reforma en profundidad o el traslado de esta patata caliente a la Administración central.

Joan B. Garau, director de la Escuela Universitaria de Turismo de Eivissa y profesor de Comercialización e Investigación de Mercados de la Universitat de les Illes Balears (UIB), realizó a principios de este año una encuesta entre 1.300 pasajeros no residentes en el Aeropuerto de Son Sant Joan sobre las cifras del turismo residencial en Mallorca. Según la muestra, un 15,7% de los aterrizados en la isla son turistas residenciales y su modalidad de estancia preferida es la de la vivienda alquilada, en mayor proporción que la vivienda en propiedad o el alojamiento en casa de familiares o amigos. A mayor inri, las familias alemanas con niños acreditan en esta vivienda de alquiler un nivel de gasto mayor que los que eligen hotel.

Es muy posible que, tras una experiencia satisfactoria en viviendas casas alquiladas, los turistas regresen con tan buen sabor de boca que muestren deseos de comprarse su casa para volver al año siguiente. Con la euforia del momento mal calcularán sus costes de mantenimiento, los impuestos y tasas derivados de la propiedad, los servicios imprescindibles para hacerles gratas las vacaciones… En fin, muchos de ellos terminarán malvendiendo la propiedad o alquilándola sin conocer los resortes de la comercialización turística de temporada. Muchos no la alquilarán jamás. ¿Qué tal si nos mudamos entonces a un hotel?, razonará la familia. ¿Y qué si esa suite de hotel es nuestra y todo el tiempo que no la ocupemos se convierte en una fuente de ingresos suplementaria?

Iremos viendo hacia adónde avanza el mercado residencial y la oferta turística inmobiliaria en España durante estos próximos años. Por lo que una pregunta salta obligada: ¿cuántas habitaciones te sobran a ti en el hotel?

Fernando Gallardo

5 comentarios en “El condohotel, alternativa financiera a la crisis

  1. Ojo al dato: ese estudio está pagado , instigado, subvencionado o lo que quiera llamar por los muy honorables hoteleros baleares que, con sus donaciones, contribuyen a l’ Escola de Turisme de l’ UIB. Dicho esto, ¿ qué quiere el empresariado balear? Pues quiere reamortizar lo amortizado, no nos engañemos. No se quiere gastar un duro más en Mallorca: su destino de grandes inversiones es otro muy distinto. Caribe, Cono Sur…Ahí van. Necesitan dinero fresco, dinero que hoy por hoy no da Mallorca y sobretodo Menorca. Entonces…¿qué se les ocurre? Lo que a los americanos hace 20 años, los condos. Con una salvedad, ni Mallorca es Florida ni la masa crítica americana es la europea…Y, sobretodo, la calidad de los hoteles mallorquines es la de los americanos.
    Cuidado, señor Gallardo, este debate está dirigido desde un sector muy concreto del empresariado balear, y no quiere decir que todo el mundo esté de acuerdo, ni mucho menos…. Pero – y ahí estoy con usted – no quiere decir que no deba producirse. Ni mucho menos. Pero no con esos parámetros, por favor. Mal iríamos. Un abrazo. Hoy ha llovido por la mañana, pero se ha arreglado…

  2. No tenía idea de que Antonio Catalán fuera mallorquín. Yo le hacía navarro… Pero convengamos en que es mallorquín y se plantea la fórmula del condohotel como manera de obtener liquidez para invertir en el Caribe. Desde mi perspectiva no totalitaria y el respeto a la libre circulación de los capitales apenas encontraría inconvenientes para frenar su albedrío extra balear previo cumplimiento de sus obligaciones fiscales y se fuera con la pasta al Caribe o a la isla de Cerdeña. Al mismo tiempo, comprendo que a un mallorquín de pro le duela quedarse sin ese vecino con el que compartir veladas patrióticas en torno a la típica ensaimada, esa sí que no importa salga del aeropuerto en cilindros apilados con destino a Andalucía, Galicia o Düsseldorf.

    Seamos serios. Ayer tuve un enriquecedor intercambio de pareceres sobre la tipología turística del condohotel y concordamos que el principal obstáculo para el éxito de esta fórmula estriba en la parquedad del segundo mercado. Es decir, quién va a adquirir después la habitación que hemos comprado como inversión. Por supuesto, no hay respuesta. El mercado de condominios hoteleros es muy reducido, pese a su breve emergencia durante los años 70 y 80 en Estados Unidos. Mi argumento es que en la situación de crisis actual todo el mercado inmobiliario es bien estrecho y lo va a ser probablemente por más de una década. En las mismas condiciones, el condohotel adquiere un significado digno de consideración al menos por sus mismas características de estrechez en el segundo mercado.

    Lejos de mí toda intención de defender el condohotel como una fórmula rentable a la inversión inmobiliaria, pero sí de considerarlo una alternativa coyuntural para muchos inversores renuentes a los apartamentos turísticos, de difícil rentabilidad si no es a costa de alguien que lo gestione y se procure un receptivo profesionalizado. Recrear el modelo de condominio hotelero como el que se cita de la experiencia pasada en Florida es, efectivamente, un disparate. Pero lo que yo he sostenido en mi artículo nada tiene que ver con tal modelo, sino con otro de características bien distintas que no ocupa la totalidad del hotel, sino una parte (sus suites más celebradas), como remedio de su actual sobredimensionamiento.

    Que nadie espere en ellas una rentabilidad de dos dígitos, como tampoco debe esperarla de la pura inversión inmobiliaria en los tiempos actuales. Pero es una oportunidad para extraer un 4% de retornos líquidos o una cantidad aún mayor en forma de vacaciones pagadas. En temporada alta ni lo sueñes, me comentaba mi interlocutor. Jamás, pero sí durante varios meses en temporada baja.

    Todo es cuestión de echar números con tal de impedir el colapso inmobiliario que sufre hoy nuestro país. A menos que se esté proponiendo la Goma Dos para sanear el paisaje mallorquín. ¿Otro POOT?

  3. En época de crisis todas las ideas son buenas, por lo menos merece la pena estudiarlas con detenimiento porque probablemente estemos ante una posible solución a nuestro quebradero de cabeza. El condohotel estoy seguro que puede ser una muy buena solución al sobre dimensionamiento de muchos establecimientos hoteleros, independientemente de donde vaya el dinero ó del color que tenga que también puede ser, lo que me preocupa es tener la certeza de que la legislación sobre la materia tanto para el empresario como para el posible inversor es fiable y ampara tanto a uno como a otro y aquí no las tengo todas conmigo, por lo menos me temo que no aporta la seguridad necesaria para creer que puede ser la solución a nuestro problemas y no vaya a ser que por confiarnos nos encontremos con un quebradero de cabeza más y desgraciadamente bastantes tenemos. O no? También era una buena solución la modalidad de “tiempo compartido” y ya vemos lo que ha dado de sí gracias a muchos aprovechados que de todo hay. Tiene seguridad la persona que alquila un piso ó el que compra una vivienda hoy en día? No hace mucho decía un reconocido abogado que cada vez se demandan más sus servicios antes de comprar una vivienda no vaya a ser que la misma se encuentre en proceso concursal ó cualquier otro gato encerrado. Es esto serio en un país que dicen que es la octava potencia mundial? Dame seguridad jurídica que a mí depende en qué circunstancias todo me vale.

  4. Oiga, no he querido decir nada que no se haya dicho ya en muchos otros foros. Ni confirmado por sus protagonistas, por cierto. Usted habla de un estudio x. Y dicho estudio es – y se lo he dicho sin ningún afán de polémica, sino más bien informativo, esto es un foro – un encargo subliminal por parte de una clase empresarial que ve cómo su rentabilidad va bajando año a año.
    Efectivamente el condohotel puede ser una solución. Podría. Desconozco si la G2 sería otra, y por lo que se quiere hacer en el Plan de Reforma de la Playa de Palma, va por ahí.
    Lejos de disgustarme, me gusta su respuesta, sobrasada aparte.
    Porque hay un tema interesante. ¿ Qué condo queremos?¿550 suites de 120m2, 8 estrellas y 250 mayordomos tipo Dubai? ¿O por el contrario querríamos un edificio de 55-75 juniors de unos 45-55m2, más 150-200 dobles de 25m2 y 4 estrellas, a ser posible algunos 5? Por el contrario ¿vamos al condogolf de unas 250 juniors? O derivamos hacia el Six Senses de Condo Spa Sensorial ( un decir, ya sabemos todos lo que quiero decir ) – hay uno en marcha en Jafre,- Empordà, Catlunya – de suites extensas y construidas en horizontal?
    Esos son los grandes modelos en boga hoy en día en el mundo. Quizás mis colegas baleares ven con cierto desamparo que los números en los condos urbanos no salen si el destino no es de primer nivel – las suites del Plaza se vendieron a 9 millones de dólares/unidad – o en un entorno privilegiado….
    Saben perfectamente -cosa que usted ya se encarga muy bien de explicar – que los números no acaban de salir en condos de 4 estrellas, porque los inversores no ven el negocio y no los compran…
    Porque el negocio del condo no es el rendimiento hotelero en sí, sino las plusvalías generadas por la segunda venta de la suite comprada….Al ser un negocio de origen especulativo, la presión de los precios pagados por las suites se trasladará – y se traslada – al precio por noche…Y en un 4 estrellas, el precio no puede subir mucho. En un GL, aún hay margen….
    Por tanto, ¿ negocio? Hablemos. Como mínimo, en estos pagos: la costa mediterránea (en su conjunto, no se trata de ensaimadas) no es destino para condos y su clientela de alta gama..No, no parece que vayan a ser esos sus designios. Sintiéndolo mucho por aquellos que se han encargado de malbaratar su patrimonio natural durante años. Aquellos, por cierto, que comen desde frito mallorquín hasta gazpacho andaluz, pasando por paellas valencianas o pa amb olis catalanes: es un problema español, no localista. Merecedor pues de una reglamentación a nivel nacional. A pesar de que a usted no le gusten las reglamentaciones, existen para algo. Si no, el mundo sería un caos. ¿Totalitarismo? No, orden.
    Quizás algún condogolf de postín y algún condo urbano en las capitales se podrían salvar de la quema. Pero el destino de la mayoría de esos horribles hoteles que los hoy preocupados hoteleros levantaron hace unas décadas en las costas españolas no es otro que el “time-sharing” bien hecho.
    ¿Por qué? Por los inversores, por nada más. Pero los políticos no harán caso de los informes desarrollados por profesionales del sector, y satisfarán a una clase empresarial ávida de un dinero que en muchos casos han despilfarrado en maniobras especulativas en el sector de la construcción…
    ¿Solución? No soy adivino, pero la venta de los hoteles a otros que puedan sacarles más jugo podría ser un camino. Eso, o el cerrarlos.Porque en Jávea escuchamos a alguien decir que un 20% de la planta hotelera española podría cerrar en los dos próximos años si no se hace nada desde la propia clase hotelera y la Administración. Pues bien, ese “alguien” hablaba, básicamente,de esos centenares de hoteles de costa hechos sin un Plan de Negocio serio y que hoy – o mañana – se intentarán colocar como condos.
    Pero hacer eso para largarse a otra parte – Valparaíso, por ejemplo, bien lo sabe usted – no es un ejercicio muy coherente, que digamos.Ni coherente, ni serio.
    Me gusta que esquíe en Baqueira, señor Gallardo. Por la compañía – Catalán es de Osasuna, equipo de mis amores, ahora le he sorprendido, lo sé – y porque le aportan cosas interesantes. Muy interesantes… Espero le vayan bien los negocios.
    Voy al webinar de appirio, un abrazo.

  5. Sin entrar en el debate de los condos, aportaré al debate que la primera cadena portuguesa Pestana Hoteles, donde he trabajado casi 4 años, ya lo ha estudiado y finalmente se ha decidido finalmente por time sharing super profesional y hoy en día en una de sus mejores vías de negocio . Usan hoteles bien al 100%, bien sólo para algunas de sus plantas.
    Otra idea, para estas habitaciones sobrantes, sería el de volver a plantearse las tarifas de estancias largas de 1 a 4 semanas consecutivas para clientes de ocio, y la tarifa “armario” para clientes business que no me dió tiempo de desarrollar en mi presentación en Javea y que consiste en una tarifa dirigida a hombres de negocios desplazados de sus domicilios (actualmente usan los apartoteles, estudios y alquileres de apartamentos clásicos). La llamo la tarifa “armario”, pues el cliente sólo paga por noche ocupada (generalmente 3, de lunes a jueves) y libera la habitación 4 noches de jueves a lunes. A la salida el hotel recoje los enseres del cliente y los mete en un armario, baul o similar depositándolos de nuevo en la habitación del cliente a la llegada del mismo.
    Es una tarifa de larga duración para meses o años , fideliza al hombre de negocios y le sale más barato y práctico que las soluciones existentes en el mercado. Este servicio se puede completar con algunas atenciones por parte del hotel, algunas gratis (p.e.minibar sin alcohol), otras de pago con descuento (p.e.lavandería).
    Seguro que si sta oferta se hace conocer, aflorarán los candidatos.

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