Fiscalidad de las inversiones inmobiliarias en Chile

Pablo Álvarez de Linera, socio del despacho Garrigues, ha publicado un documento muy interesante para nuestros propósitos sobre la fiscalidad internacional de la inversiones inmobiliarias en Chile. Aunque pueda resultar en asaz técnico para quien no esté acotumbrado a la jerga fiscal, lo aquí publicado analiza las ventajas que tiene el país andino de cara a la inversión inmobiliaria que el proyecto de nuestro Hotel de los Sentidos va a suponer a sus partícipes.

Dice así quien lo firma:

“El país se apoya en un sistema jurídico-privado calcado al español, en el que destacan, entre otras, dos procedimientos o coberturas legales bastante interesantes desde el punto de vista del inversor inmobiliario:

a).- La obligación de avalar, por entidad bancaria o compañía de seguros de reconocida solvencia, todas las cantidades entregadas a cuenta de la futura compraventa.

b).- Una avanzada y desarrollada regulación de la relación arrendaticia que protege al arrendador, de una manera bastante efectiva, frente a los posibles impagos del arrendatario. Dicha regulación consiste en la posibilidad de poder notificar en el mismo domicilio objeto del arriendo, sin necesidad de tener que notificar personalmente al arrendatario, caso de no poder localizarlo en un primer intento. Esto agiliza considerablemente el proceso de desahucio, evitando así dilaciones procesales fraudulentas por parte de cualquier arrendatario moroso.

Un residente fiscal en España que realiza una inversión inmobiliaria en Chile está sometido, desde un punto de vista tributario, a un régimen impositivo internacional marcado por las legislaciones chilena y española, conciliadas a través del Convenio para evitar la Doble Imposición entre ambos Estados, en vigor desde 2004.
El Convenio para evitar la Doble Imposición se refiere a los bienes inmuebles en los artículos 6 y 13, estableciendo como criterio que las rentas obtenidas por la explotación y la ganancia de capital obtenida en la enajenación de bienes inmuebles situados en Chile podrán someterse a tributación en Chile.

Puesto lo anterior en relación con la obligación personal de un residente fiscal en España de tributar por su renta de fuente mundial, tenemos que una inversión inmobiliaria tendrá efectos impositivos tanto en Chile en primera instancia, como en España en segunda.

En Chile, el régimen impositivo que afecta a determinadas inversiones inmobiliarias es muy atractivo y estimula la actividad en el mercado destinado a la habitación:

– En la medida en que el vendedor no sea una empresa constructora que haya construido en parte o en su totalidad el bien objeto de la compraventa, la operación de compraventa de un inmueble sito en Chile no estaría sujeto a IVA chileno (19%).

– En base a la Ley de Impuesto a la Renta chilena, la plusvalía obtenida en la venta de un bien raíz no se considerará ingreso constitutivo de renta sobre la que aplicar impuesto, siempre que el vendedor no sea una sociedad que tenga contabilizados los inmuebles como activo fijo, no sea habitual en estas operaciones, no se venda a un tercero relacionado (entendiendo relación la existente entre socio y sociedad de la que se es socio) y siempre que entre la compra y la venta transcurra más de un año.

– La rentas obtenidas durante el arrendamiento tienen diferente tratamiento en función del tipo y metraje del bien, destacando el beneficio tributario establecido en el DFL Nº2, que opera para bienes raíces no agrícolas destinados a uso habitacional de menos de 140m2, que exime de tributación las rentas de arrendamiento obtenidas durante la explotación del bien.

Por lo tanto, podemos encontrarnos en la situación de tener una inversión que conforme a la legislación local chilena tribute sólo en base a Impuesto Territorial (entre 1 y 1,2% para bienes raíces no agrícolas) que tendrá que armonizarse con la obligación de tributar en España, por las rentas de fuente mundial, a través del Impuesto de Sociedades y el IRPF en función de qué tipo de persona, física o jurídica, sea la que realice la inversión.

No cabe duda de que será necesario analizar todos los supuestos de hecho para cada una de las inversiones a realizarse de cara a determinar la estructura más eficiente desde un punto de vista operativo y fiscal.

Finalmente, este cuadro sintetiza lo dicho anteriormente.

Bernat Jofre, hotel Son Esteve

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