Fiscalidad de las inversiones inmobiliarias en Chile

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Pablo Álvarez de Linera, socio del despacho Garrigues, ha publicado un documento muy interesante para nuestros propósitos sobre la fiscalidad internacional de la inversiones inmobiliarias en Chile. Aunque pueda resultar en asaz técnico para quien no esté acotumbrado a la jerga fiscal, lo aquí publicado analiza las ventajas que tiene el país andino de cara a la inversión inmobiliaria que el proyecto de nuestro Hotel de los Sentidos va a suponer a sus partícipes.

Dice así quien lo firma:

«El país se apoya en un sistema jurídico-privado calcado al español, en el que destacan, entre otras, dos procedimientos o coberturas legales bastante interesantes desde el punto de vista del inversor inmobiliario:

a).- La obligación de avalar, por entidad bancaria o compañía de seguros de reconocida solvencia, todas las cantidades entregadas a cuenta de la futura compraventa.

b).- Una avanzada y desarrollada regulación de la relación arrendaticia que protege al arrendador, de una manera bastante efectiva, frente a los posibles impagos del arrendatario. Dicha regulación consiste en la posibilidad de poder notificar en el mismo domicilio objeto del arriendo, sin necesidad de tener que notificar personalmente al arrendatario, caso de no poder localizarlo en un primer intento. Esto agiliza considerablemente el proceso de desahucio, evitando así dilaciones procesales fraudulentas por parte de cualquier arrendatario moroso.

Un residente fiscal en España que realiza una inversión inmobiliaria en Chile está sometido, desde un punto de vista tributario, a un régimen impositivo internacional marcado por las legislaciones chilena y española, conciliadas a través del Convenio para evitar la Doble Imposición entre ambos Estados, en vigor desde 2004.
El Convenio para evitar la Doble Imposición se refiere a los bienes inmuebles en los artículos 6 y 13, estableciendo como criterio que las rentas obtenidas por la explotación y la ganancia de capital obtenida en la enajenación de bienes inmuebles situados en Chile podrán someterse a tributación en Chile.

Puesto lo anterior en relación con la obligación personal de un residente fiscal en España de tributar por su renta de fuente mundial, tenemos que una inversión inmobiliaria tendrá efectos impositivos tanto en Chile en primera instancia, como en España en segunda.

En Chile, el régimen impositivo que afecta a determinadas inversiones inmobiliarias es muy atractivo y estimula la actividad en el mercado destinado a la habitación:

– En la medida en que el vendedor no sea una empresa constructora que haya construido en parte o en su totalidad el bien objeto de la compraventa, la operación de compraventa de un inmueble sito en Chile no estaría sujeto a IVA chileno (19%).

– En base a la Ley de Impuesto a la Renta chilena, la plusvalía obtenida en la venta de un bien raíz no se considerará ingreso constitutivo de renta sobre la que aplicar impuesto, siempre que el vendedor no sea una sociedad que tenga contabilizados los inmuebles como activo fijo, no sea habitual en estas operaciones, no se venda a un tercero relacionado (entendiendo relación la existente entre socio y sociedad de la que se es socio) y siempre que entre la compra y la venta transcurra más de un año.

– La rentas obtenidas durante el arrendamiento tienen diferente tratamiento en función del tipo y metraje del bien, destacando el beneficio tributario establecido en el DFL Nº2, que opera para bienes raíces no agrícolas destinados a uso habitacional de menos de 140m2, que exime de tributación las rentas de arrendamiento obtenidas durante la explotación del bien.

Por lo tanto, podemos encontrarnos en la situación de tener una inversión que conforme a la legislación local chilena tribute sólo en base a Impuesto Territorial (entre 1 y 1,2% para bienes raíces no agrícolas) que tendrá que armonizarse con la obligación de tributar en España, por las rentas de fuente mundial, a través del Impuesto de Sociedades y el IRPF en función de qué tipo de persona, física o jurídica, sea la que realice la inversión.

No cabe duda de que será necesario analizar todos los supuestos de hecho para cada una de las inversiones a realizarse de cara a determinar la estructura más eficiente desde un punto de vista operativo y fiscal.

Finalmente, este cuadro sintetiza lo dicho anteriormente.

Bernat Jofre, hotel Son Esteve

Glenn Gould y la “música del no”

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Quise volver a conversar con Rafael Moreno a  propósito del no-marketing… Y recordé aquel artículo de noviembre 2002 de Agustí Fancelli en El País: Glenn Gould y la música del no.

En mi respuesta a Rafael comenté lo del sentido del humor y, tal vez ahora me voy al otro extremo, pero bueno, no esta reñido. La música del no, traducido para mí, durante muchos años, ha sido, a diferentes niveles, limpiarte de ti misma para ser conductor y así llegar a la esencia de las cosas. La frase del no-marketing me llevó a recordar la “música del no”. Voy a reproducir aquí algunas de las frases de A. Fancelli en su artículo a propósito de Glenn Gould.

“Su último recital tuvo lugar en Chicago, el 28 de marzo de 1964, domingo de Pascua. Contaba apenas 32 años, se hallaba en la cima del éxito. Sus críticos pensaron que el abandono sería transitorio, mera estrategia para venderse mejor al regreso. Se equivocaron. (…) Sus viajes en coche hacia el Gran Norte de Canadá en busca del vacío, sus reclusiones voluntarias, en casa o en el estudio de grabación, sus interminables conversaciones telefónicas de madrugada –a Jonathan Cott, uno de sus mejores estudiosos, nunca le vio personalmente- hablan de una dedicación absoluta a la ausencia, la negación, el ocultamiento.

En la inmaterialidad de la fuga, esencia de la escritura contrapuntística, halló esa “música del no” que le permitió ascender a la pura contemplación especulativa.A él le interesa la idea de la obra, el concepto, la construcción, no su materialidad sonora, que en cualquier caso será una traición. (…) Gould hubiera sin duda preferido comunicarse por telepatía, sin teclado de por medio. Del piano le interesaba el tacto mucho más que el sonido.

No pretende dar con un sonido bello, sino con el más neutro posible, de modo que la estructura de la obra llegue al oido con las mínimas intermediaciones. Esconderse tras la obra, desaparecer tras el sonido. Esa fue su vocación, por ella abandonó el concierto en directo. Paradojas de la vida: si hay un pianista al que se reconoce desde el primer compás, ese es Glenn Gould.

La gran lección que nos legó es que cuando en música se eliminan accidentes, el tiempo se alarga como un océano.

Las conversaciones cruzadas en un mismo plano sonoro constituyeron otra de las grandes obsesiones del artista, incluso fuera de la interpretación musical, como bien demuestra su docudrama radiofónico La Idea del Norte, un collage de voces hermanadas por la común experiencia del viaje”.

Amaya Espinoza, red de Hoteles del Arte

De Chicago a Valparaíso

/ Fernando Gallardo / Deja un comentario

Hace unos días he estado en Chicago, la meta de la arquitectura actual. Merece la pena coger el barco de la arquitectura: sale del muelle que está enfrente del edificio de Chicago Herald y recorre el río Chicago, lo que es la Y, comentado por arquitectos jubilados que van describiendo todos los edificios visibles desde el curso fluvial. Es la arquitectura de Chicago desde 1890 hasta ahora, en función del arquitecto que toque, cada cual con su personalísima visión. Este recorrido lo he efectuado media docena de veces. Cuando te toca el admirador de Mies van der Rohe casi todo en Chicago es Bauhaus; y cuando no, dicen que este arquitecto hizo cubos de cristal.

Ahora está terminándose la Trump Tower, que será la más alta de América y que, naturalmente, tendrá un Hotel de los Sentidos (el arquitecto hablador ya lo llama así…). Ignoro cómo será, pero el primer año de funcionamiento está ya reservado.

En la desembocadura del río se encuentran los cimientos de la Calatrava Tower, que será la más alta del mundo. Un huso que da vértigo. Pues bien, el 35% de los apartamentos está ya vendido. Y el ático, que vale 46 millones de dólares, también lo está. Naturalmente, posee también un hotel que el arquitecto hablador calificaba como espectacular.

Todo esto viene a cuento porque la competencia es dura. Vamos a tener que aguzar el ingenio para que nuestro hotel sea único. Y, además, hacerlo por 3% de lo que vale el ático de la Calatrava Tower.

Tras este periodo de reflexión, y de vacaciones, vuelvo al proyecto del Hotel de los Sentidos en Chile. Me consta que lo que se ha escrito sobre todo esto no solamente lo leemos la media docena de personas que estamos interviniendo. Sé positivamente que hay muchos más interesados que lo leen a diario y se encuentra a la espera de un mayor desarrollo. Por ello vuelvo al proyecto.

Necesitamos inversores. Por las noticias que nos da Fernando, el proyecto es realizable por entre 1,5 y 3 millones de euros (una cifra bastante ridícula para lo que se maneja hoy día en España), pero partimos de la base que un proyecto innovador también lo tiene que ser en los costos, y está el ejemplo de La Ruina Habitada con un costo muy bajo para lo que significa. Lo ideal es que cada inversor pueda intervenir con una aportación de entre 100.000 y 200.000 euros.

Las formas jurídicas y de constitución se hablarán una vez formado el grupo inversor. A la espera de conocer la situación del hotel y las oportunidades para construirlo, el proyecto está enfocado a un hotel urbano, más que a una finca en el campo, por todo el tema ese del desarrollo muy incipiente del turismo interior chileno y porque la rentabilidad hoy día estriba en la hotelería urbana. No olvidemos que queremos desarrollar un negocio experimental, pero rentable.

Me gustaría un hotel sin recepción, con habitaciones flexibles, multitud de áreas sensoriales, desde un rocódromo-biblioteca, hasta un botánico-astronómico, pasando por capillas-ateas, taller de esgrima y área de sudokus, taller de arquitectura y de cosmología. Todo esto no es broma: será discutible pero no irrealizable. Los espacios de servicios serán tan visibles como todo lo demás. Las salas de maquinarias serán tan dignas de visitar como cuando te enseñan una central nuclear, y no hay mejor sitio para jugar al ajedrez que un cuarto de calderas. A la vez todo será sencillo de manejo, con el menor mantenimiento posible y ecológicamente sostenible.

Siendo un hotel urbano yo prescindiría de restaurante dentro del hotel. Apoyaría un restaurante exterior que se implicase en el proyecto, pero no sería de la propiedad. En otro apartado puedo explicar las razones y las ventajas e inconvenientes.

Si tendría los desayunos, y esto, junto con la despedida del huésped, sería uno de los apartados más cuidados. Quiero un hotel donde el huésped se sienta desde que hace la reserva, atendido, acompañado, acogido, libre, independiente, tranquilo y único.

Conscientemente he omitido todas las cuestiones constructivas, las formas, y todo lo que tiene que ver con la arquitectura. Para eso está Jesús Castillo y el colectivo de arquitectos de Valparaíso, y por eso no quiero diseñar un tipo de habitación ni de recepción ni de salas ni nada. Esto lo dejo para discusiones posteriores.

Espero que todos los que leéis y estéis interesados en este proyecto empecéis a intervenir… y a decidir invertir.

Paco Sánchez Rico, hotel El Milano Real

Hoteles para soñar y contarlo

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El Mercurio

El Mercurio, diario de mayor tirada en Chile, ha dedicado su portada este domingo a un puñado de hoteles inolvidables, bajo la mirada circunspecta de algunos conocidos y muy celebrados arquitectos chilenos. Entre ellos, dos españoles: Casa Camper, en Barcelona, y Puerta América, en Madrid. Su autora, Sylvia Bustamante Gubbins, inicia así un viaje por el apasionante orbe de los alojamientos singulares que la conducirá, probablemente, al altar de la crítica hotelera en el país andino. Y si no, al tiempo.

Este artículo demuestra que el interés de los chilenos por los hoteles va in crescendo. Y gracias a la sensibilidad piesta de manifiesto en su redacción a mí me da que ni la cordillera ni la costa del Pacífico se van a hormigonar con paquebotes del turismo masivo, como ha sucedido en las últimas décadas en el litoral mediterráneo peninsular. Naturalmente que la responsabilidad final la tendrán cuantos promotores inviertan en el desarrollo de nuevas infraestructuras alojativas, pero también es cierto que una pluma avisada puede comtribuir a educar en el buen hacer a los futuros hoteleros con la zanahoria de aparecer con más fuerza y mejores argumentos en los medios.

Valga por ello un reconocimiento a esta periodista por el pulcro trabajo acometido en las páginas de El Mercurio. Es señal de que el proyecto de nuestro Hotel de los Sentidos en Valparaíso encontrará sólidos argumentos entre la opinión pública chilena.

El artículo en cuestión puede leerse íntegramente aquí: El Mercurio Domingo.

Y también aquí en su versión impresa, con más calidad visual si cabe: El Mercurio.

Excuso decir que me siento muy halagado, doblemente halagado, por la columna que la autora dedica a mi rúbrica como crítico de hoteles de El País. Aunque lo que de verdad importa aquí es hablar de la noticia y no de su mensajero.

Gracias, Sylvia.

Fernando Gallardo

Química de los sentidos

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A estas horas se celebra en Barcelona el primer Simposium de Química Sensorial, dentro del marco de actividades del Salón Expoquimia. Con el objetivo de sorprender a los especialistas y profesionales de los diferentes sectores químicos, el evento reunirá a personalidades de muy diversas especialidades con un interés común: la investigación y la aplicación tecnológica de la química sensorial en el diseño de productos.
Entre los ponentes destacan nombres como el neurobiólogo Ignacio Morgado, que hablará sobre los estímulos sensoriales que desencadenan emociones y memoria de producto; el bioquímico Frances Montejo, ejerciente en la Universidad Politécnica de Cataluña; el gastrónomo e investigador Toni Massanés, director del proyecto ALICIA, que aúna investigación y alimentación en un objetivo común; y Laure Jacquemier, especialista en marketing sensorial y toma de decisión del consumidor. Que es lo que más nos importa a nosotros, al fin y al cabo.

Leo un artículo en El País de mi colega M. L. Ferrado en el que se pregunta: ¿puede el olor de un partido político despertar simpatía? ¿Puede el ruido o el tacto de un coche convencer al comprador? La publicidad hasaturado especialmente uno de nuestros sentidos, la vista. Sin embargo, el ser humano recuerda el 5% de lo que ve, el 2& de lo que oye, el 1% de lo que toca y… el 35% de lo que huele.

Algo falla entonces en los mecanismos publicitarios de nuestro tiempo, pues el 83% de la inversión publicitaria se concentra en mensajes que se perciben por la vista o el oído. No tiene en cuenta que la memoria humana puede retener hasta 10.000 aromas, mientras que sólo reconoce 200 colores.

El objetivo de la química sensorial, cuyo simposio se acaba de inaugurar esta mañana, es el de crear perfiles sensoriales de los productos pensando en los cinco sentidos y en crear moléculas convincentes. O cómo una molécula puede estimular la zona del cerebro encargada de despertar las emociones, y cómo éstas condicionan el córtex prefrontal, que alberga la razón y, por tanto, donde se toman las decisiones. Desde el vientre materno, el cerebro acumula un registro emocional que condiciona su respuesta ante los estímulos, con lo que todo diseño sensorial debe tomar en consideración las vivencias comunes de un grupo social.

Y ahí va un dato relevante que debería hacer pensar a quien gestiona un establecimiento hotelero: el ruido de la puerta del BMW al cerrarse ha sido diseñado por 40 ingenieros de la marca con la sonoridad precisa para atraer a personas de alto status a las que le gusta conducir…

Fernando Gallardo

Los nombres del dinero

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José María Arias, presidente del banco Pastor, me dijo anteayer en un almuerzo que esta crisis financiera sería muy profunda, tal vez más de lo que imaginamos, pero que pasaría muy rápidamente, tal vez en 2010. Sin el menor pesimismo, pero tampoco sin alardes de optimismo, el banquero sabía de lo que hablaba. Y reforzó mis convicciones de que, en el ámbito doméstico y empresarial, el vacío crediticio terminará exasperando a quienes han cimentado sus negocios en la cultura del préstamo permanente. Ésta va a ser una crisis de quienes han fabricado cualquier cosa o prestan servicio de cualquier manera sin la menor ortodoxia empresarial, sólo por el hecho de disponer de recursos a espuertas y casi regalados.

El solomillo que nos despachamos apuntaló este pensamiento en el escenario del V Foro Hotusa, al que fui invitado como ponente por Amancio López Seijas, fundador de este grupo hotelero, presente también en la mesa junto al conseller de Foment del Treball de Catalunya. La carne estaba en su punto, como el servicio al completo del hotel Eurostars Grand Marina, en el World Trade Center de Barcelona. Porque cuando se funciona bien, las crisis -y hemos ya vivido varias- resultan muy salutíferas para limpiar el horizonte de empresas flojas o de hoteles sin mucho fundamento. Claro que una crisis crediticia asfixia al buen empresario necesitado de recursos, pero no es menos cierto que despeja igualmente el horizonte de concurrentes arribistas que sólo están ahí porque no les ha costado mucho llegar hasta ahí. Una crisis es una magnifica oportunidad de ordenar los papeles de la oficina.

Josep Piqué, nuestro ex ministro de Exteriores, me animó a invertir en algunos países de América Latina. Chile, el más serio. Brasil, el más importante. México, el mejor situado por su vecindad con los Estados Unidos. Éstos, junto a otros tigres asiáticos como Indonesia, serán las potencias del futuro. Por supuesto, con permiso de India y China, que ya lo son en la actualidad. Nos espera, pues, un mundo multipolar donde Estados Unidos perderá su hegemonía, aunque no su carácter de gran potencia. El presidente del banco Pastor sembró, no obstante, una duda respecto a estos gigantes asiáticos. Si el mundo occidental entra en crisis de consumo, ya veremos qué ocurre si las potencias asiáticas se quedan sin compradores, en qué queda su boyante crecimiento económico… No es nada evidente que China e India sean grandes potencias en los próximos años. Habrá que esperar más a ver cómo Occidente rehace sus deberes.

Lo cual me invita a pensar que el futuro inmediato de nuestro proyecto de Hotel de los Sentidos en Valparaíso es verdaderamente halagüeño. No me he despistado del objetivo señalado. Entre viajes, conferencias y almuerzos de trabajo, el tiempo no me ha regalado un plus de energía para seguir desarrollando la idea que nos tiene ahora entretenidos. Pero hemos de pasar a la acción definitivamente. La tarea en las próximas semanas es definir el concepto, independientemente de su ubicación y de los recursos para su construcción. Dentro de dos semanas emprenderé un viaje iniciático, como siempre, por diversos ryokan y onsen de Japón. Seguro que volveré inspirado. Allí se cuece la esencia de la espiritualidad zen, el florilegio de la estética minimalista, la pausa vital necesaria para ordenar las ideas en torno al qué haremos y cómo lo haremos. Inmediatamente después volveré a Chile para localizar ya algunos escenarios posibles para este Hotel de los Sentidos. Nadie está dormido. Reflexionamos. Nos tomamos un respiro para pasar inmediatamente a la acción.

¿Qué esperas para entrar en nuestra mesa de trabajo?

Fernando Gallardo